부동산 부부공동명의 변경으로 종부세,양도세,증여세,절세 방법 총정리

부부 다주택자들을 위한 종부세와 양도세 절세 전략은 주택 보유 수, 소유 형태, 그리고 부동산 관련 정책의 변화에 따라 다양하게 적용될 수 있습니다. 아래는 종부세와 양도세 절감을 위한 부부 전략의 상세 내용입니다.

부동산 부부공동명의 변경으로 종부세,양도세,증여세,절세 방법 총정리

부부 공동명의 종부세 절감 전략

종부세는 매년 6월 1일에 일정 금액 이상의 주택을 소유한 사람에게 부과되는 세금입니다. 이는 개인별로 과세되며, 공시가격을 기준으로 산정됩니다.

부부공동명의 종부세 기본공제액이 어떻게 바뀌었나요?

부부공동명의의 종부세 기본공제액은 최근 몇 년 동안 상승하였습니다.

2022년까지는 부부공동명의 1 주택자의 종부세 기본공제액은 각각 6억 원씩, 총 12억 원이었습니다. 이는 공시가격 12억 원 이하의 주택을 부부가 공동으로 소유하더라도 종부세를 부담하지 않아도 되었다는 것을 의미합니다.

그러나 2023년부터는 부부공동명의 1주택자의 종부세 기본공제액이 각각 9억 원씩, 총 18억 원으로 상향 조정되었습니다. 이 변경으로 인해 공시가격 18억 원 이하의 주택을 부부가 공동으로 소유하는 경우에도 종부세를 내지 않아도 되게 되었습니다.

또한, 단독 소유의 1주택자는 세액 공제를 받을 수 있습니다. 만약 소유자가 60세 이상이거나, 보유 기간이 5년 이상인 경우에는 최대 80%까지 세액을 공제받을 수 있습니다.

이렇게 부부공동명의의 종부세 기본공제액이 상승함으로써, 부부가 공동으로 소유하는 주택에 대한 종부세 부담이 줄어들었습니다. 이는 부부가 공동으로 주택을 소유하는 것을 장려하는 정책의 일환으로 볼 수 있습니다.

다주택자 일경우 (종부세)

올해부터는 종부세 중과세율이 3 주택 이상 소유자에게 적용되며, 부부가 공동으로 2 주택을 소유하면 중과세율이 아닌 기본세율이 적용되어 절세 효과를 볼 수 있습니다.

3주택3 주택 이상을 소유한 경우, 공시가격 합계액에 따라 종부세 중과세율이 적용됩니다. 만약 한 명이 3 주택을 단독으로 소유하고 있다면, 다른 배우자에게 1 주택을 증여하여 중과세율을 피하고 추가로 9억 원의 기본공제를 받을 수 있습니다.

그러나, 3채 모두를 부부가 공동으로 소유하고 있다면, 금액에 따라 부부 모두 중과세율이 적용될 수 있습니다. 따라서, 2주택에서 3 주택으로 취득할 때는 명의와 지분 설정에 주의해야 합니다. 이러한 방법으로 다주택자 부부는 종부세 부담을 줄일 수 있습니다.

부부 공동명의 양도소득세 절감 전략

양도소득세는 주택 판매 시 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 납세자는 매도가에서 취득가를 뺀 차익에 대해 세금을 납부해야 하며, 이때 과세는 소유자별로 이루어집니다.

한국에서는 6%부터 45%까지의 초과 누진세율을 적용하며, 차익이 클수록 세율도 높아집니다. 따라서, 양도차익이 크다면 부부 공동명의로 주택을 소유하는 것이 양도세 절감에 유리합니다. 공동명의일 경우 차익이 각 소유자에게 분산되어 세금 부담이 줄어들기 때문입니다.

예를 들어, 주택 판매로 10억원의 차익이 발생하면 단독 소유자는 약 4억 2000만 원의 양도세를 납부해야 하지만, 부부가 각각 5억 원의 차익을 얻었다면 각각 약 1억 9000만 원의 양도세를 납부해, 총 3억 8000만 원으로 약 4000만 원 절감할 수 있습니다.

 

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다주택자일 경우 (양도세)

다만, 다주택자인 경우에는 양도세의 중과세율이 적용되며, 이는 세대 기준으로 판단됩니다. 따라서, 다주택자인 경우에도 공동명의로 주택을 소유하면 양도차익이 분산되어 세액이 줄어들지만, 중과세율의 적용은 피할 수 없습니다. 이처럼, 세금 절감을 위한 전략은 개인의 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 세법과 현재의 주택 소유 상황을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

아파트 부부 공동명의 변경을 위한 증여세 절감 전략

아파트 단독 소유에서 부부 공동명의로 변경하는 것은 가능한 빠를수록 좋습니다. 청약 당첨 후 분양계약을 진행할 때 공동계약을 하는 것이 증여세 부담을 줄일 수 있습니다.

증여세는 공시가격에 따라 계산되며, 공시가격이 시가보다 낮기 때문에 시가 기준으로 하면 세부담이 늘어납니다. 따라서 분양권 단계에서 부부 공동명의로 변경하면 증여세 부담을 줄일 수 있습니다.

아파트 분양권을 증여할 경우, 증여 금액은 증여 시점까지 납부한 계약금 등으로 계산됩니다. 예를 들어, 8억 원의 아파트 분양권을 당첨받아 1.6억 원의 계약금을 납부한 후, 지분의 절반을 증여하면 증여 금액은 8천만 원입니다.

하지만 아파트 준공이 가까워질수록 납입금이 늘어나므로 증여금액이 늘어날 가능성이 있습니다. 따라서 가능한 빠른 시기에 증여를 진행하는 것이 유리합니다.

또한, 부부 사이에서는 10년간 총 6억 원까지의 증여재산에 대해 세금을 공제받을 수 있습니다. 이런 공제를 최대한 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다

 

마지막으로, 배우자에게 증여받은 주택을 처분할 경우에는 5년 이후가 유리합니다. 5년 이후에는 증여자가 취득한 금액이 아니라, 배우자가 증여받은 가격을 취득가액으로 인정받을 수 있기 때문입니다. 이렇게 하면 양도세 부담을 줄일 수 있습니다.

이러한 종부세, 양도세, 증여세, 취득세의 전략을 적절히 활용하면 부부 다주택자들은 세금 부담을 최소화하고 재산을 효과적으로 관리할 수 있습니다. 그러나 세법은 지속적으로 변화하므로, 전문가의 상담을 받아 개별 상황을 고려한 최적의 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 부동산 및 세무 전문가와의 협업을 통해 신중하게 결정하면서 가족 재산을 보호하고 미래를 준비하는 데 도움이 될 것입니다.

 

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