양도세 비과세 요건 및 2년 보유 실거주 안해도 양도세 면제 받는 방법

부동산 투자는 양도세 비과세 혜택을 고려할 때 매우 중요한 결정 사항 중 하나입니다. 이번 포스팅에서는 1 가구 1 주택 양도소득세 면제 및 양도세 비과세 조건, 그리고 2년 실거주에 대해 살펴보겠습니다. 양도세 비과세 혜택은 주택을 양도할 때 부과되는 세금을 줄여주는 중요한 혜택 중 하나로, 이를 최대한 활용하는 것은 부동산 투자의 수익을 높이는 데 도움이 됩니다.

양도세 비과세 요건 및 2년 보유 실거주 안해도 양도세 면제 받는 방법

 

양도세 비과세 요건

 

 

양도세 비과세의 요건은 두가지 있습니다 

1세대 1주택일것

양도세 비과세의 기본 조건 중 첫 번째는 1세대 1 주택이어야 한다는 것입니다. 이는 한 가구가 단 한 채의 주택만을 소유할 수 있다는 것을 의미합니다. 주택이 여러 세대에 걸쳐 소유되어 있는 경우, 해당 세대원의 직계존비속, 배우자, 형제자매, 배우자의 직계존비속, 배우자의 형제자매까지의 주택이 합산됩니다. 즉, 여러 세대원이 함께 거주하는 주택을 기준으로 하여 주택 수를 산정합니다.

예를 들어, 한 가족이 부모님, 자녀, 형제자매 등 여러 세대원이 함께 거주하는 주택이 있다고 가정해 보겠습니다. 이 경우, 해당 가구가 소유하는 주택은 1세대 1 주택의 조건을 충족하기 위해 부모님, 자녀, 형제자매, 형제자매의 배우자, 자녀의 배우자까지의 주택이 합산되어 계산됩니다. 즉, 이 가구가 소유하는 주택의 수는 해당 세대원들이 함께 거주하는 주택의 수로 산정됩니다.

이와 같은 방식으로 양도세 비과세의 기본 조건 중 1세대 1 주택을 이해하시면 됩니다. 여러 세대원이 함께 거주하는 주택을 기준으로 주택 수를 합산하여 1세대 1주택의 조건을 충족하는지 확인하시면 됩니다.

 

▶ 1세대 1주택 비과세 보유기간과 거주기간에 대해 알아보기

1세대 1주택 비과세 보유기간과 거주기간에 대해 알아보기

 

주택을 2년 보유 및 실거주하기

양도세 비과세의 두 번째 조건은 주택을 2년 동안 보유하고 거주해야 한다는 것입니다. 이는 주택을 취득한 후에 2년 동안 해당 주택에 거주하는 것을 의미합니다. 이 조건은 취득당시 해당 주택이 조정지역인 경우에 적용됩니다. 조정지역이란, 행정기관이 부동산 시장의 과열을 조절하기 위해 지정한 지역을 말합니다.

만약 주택을 취득한 시점에서 해당 주택이 조정지역이 아니었지만, 양도 시점에는 조정지역으로 지정된 경우에도 2년 거주 의무가 부여되지 않습니다. 또한, 주택을 취득한 시점에서는 조정지역이었지만, 나중에 비조정지역으로 변경된 경우에도 2년 거주 의무는 유지됩니다. 이는 2년 거주 의무는 주택을 취득한 시점에 결정되기 때문에 조정지역의 변경은 영향을 미치지 않습니다.

1세대 1 주택

양도세 비과세요건

취득시점	양도시점	비과세요건
비조정지역	조정지역	거주 요건없음
조정지역	비조정지역	2년 실거주

 

따라서, 양도세 비과세를 받기 위해서는 조정지역 주택을 취득한 후 2년 동안 해당 주택에 거주해야 합니다. 이 조건을 충족하지 않을 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다. 2년 동안 주택에 거주하며 시간을 두고 양도를 고려하시기 바랍니다.

 

조정지역에서 2년 실거주 안 해도 되는 주택

 

조정지역에서 취득한 주택이지만 2년 거주의무가 없어도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우는 다음과 같습니다:

• 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택: 세법 개정 이전에 취득한 주택은 실거주의무를 고려하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
• 1세대 무주택인 상태에서 비조정지역일 때 매매계약을 체결한 주택: 이는 주택 취득 시의 주택 보유 여부와 지역 조건이 결합된 예외적인 조건입니다.
• 1세대 무주택인 상태에서 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 한 주택:세법 개정 이전에 매매계약을 체결한 경우에 해당됩니다.
• 상생임대를 한 주택: 상생임대를 한 주택은 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 조건 중 하나입니다. 상생임대는 주택 소유자가 자신의 주택 일부를 제3자에게 임대하는 형태로, 2년간의 거주의무를 충족한 것으로 간주됩니다.

세법은 납세자를 보호하기 위해 소급적용금지의 원칙을 포함하고 있으며, 따라서 이전에 주택을 취득하거나 1세대 무주택인 상태에서 매매계약을 체결한 경우에는 실거주 없이 2년 보유만 해도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 주의할 점은 해당 주택이 1세대 무주택인 상태에서의 매매계약일을 기준으로 한다는 것입니다.

상생임대인 제도는 2년 거주의무를 충족하는 또 다른 방법으로, 본인 주택에 거주가 어려운 경우에도 이를 활용할 수 있습니다.

 

▶  부동산 부부공동명의 변경으로 종부세, 양도세, 증여세, 절세 방법 총정리

부동산 부부공동명의 변경으로 종부세,양도세,증여세,절세 방법 총정리

 

주택 보유 및 거주기간 제한 없이 양도세 비과세 경우

 

주택 보유 및 거주기간 제한이 없이 양도세 비과세인  경우는 다음과 같습니다:

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 경우: 공익사업을 위해 토지 등을 취득하거나 보상받는 경우에는 주택 보유 및 거주기간 제한이 없습니다.
• 해외이주법에 따른 출국: 해외이주법에 따라 세대 전원이 해외로 출국하는 경우에는 주택 보유 및 거주기간 제한이 없습니다. 다만, 출국일 현재 1 주택을 보유하고 있고 출국일부터 2년 이내에 양도할 경우 해당됩니다.
• 1년 이상 계속해 국외거주: 국외에서 취학 또는 근무상의 형편으로 인해 1년 이상 계속해 국외에 거주해야 하는 경우에는 주택 보유 및 거주기간 제한이 없습니다. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있고 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우 해당됩니다.
• 특정 사유로 인한 양도: 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 학교폭력으로 인한 전학 등의 특정 사유로 양도하는 경우에는 주택 보유 및 거주기간 제한이 없습니다. 이 경우에는 비조정지역에서 취득한 주택이라도 1년 이상 거주를 해야 합니다.

위의 경우들은 주택 보유 및 거주기간 제한이 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 예외적인 경우입니다.

 

양도세 비과세 혜택은 부동산 투자자에게 매우 중요한 혜택 중 하나로, 주택을 보다 효율적으로 양도하고 세금 부담을 줄이는 데 도움을 줍니다. 하지만 이러한 혜택을 받기 위해서는 정확한 조건을 이해하고, 특히 예외적인 상황에 대한 이해가 더 필요합니다. 양도세 비과세 혜택을 최대한 활용하여 부동산 투자의 수익을 극대화하시기를 바랍니다.

 

함께 보면 좋은 글

 

▶ 부동산 매매 시 양도소득세와 장기보유특별공제: 세금 계산 방법과 전략

부동산 매매시 양도소득세와 장기보유특별공제: 세금 계산 방법과 전략